الملكية المشتركة لمبنى سكني ما هو؟ صيانة واصلاح الممتلكات المشتركة لمبنى الشقق
المباني السكنية لديها مساحة كبيرةتتعلق بالملكية المشتركة. ما هو الاستخدام المحدد لها؟ كيف يتخذ المواطنون قرارات تتعلق بصيانة الممتلكات المشتركة؟
ما المقصود بالملكية المشتركة في المنزل؟
وفقا للأفعال القانونية المعتمدة فيالاتحاد الروسي ، الملكية المشتركة لمبنى سكني هو مورد مشترك لأصحاب الشقق يقع في مكان الإقامة. يمكن تمثيل العناصر الأساسية لهذه البنية التحتية في نطاق واسع. كقاعدة عامة ، هذه هي المباني التي لا تشمل الشقق ، وكذلك:
- الأشياء المستخدمة لخدمة عدة غرف في المنزل ؛
- الإنزال
- مصاعد
- ممرات
- السندرات
- الطوابق الفنية والطوابق السفلية ؛
- الاتصالات الهندسية المختلفة ؛
- أسقف
- التصاميم التي تؤدي السور ، وظيفة الناقل ؛
- أنواع مختلفة من المعدات الموجودة في منزل خارج الشقق ؛
- الأرض ، حيث يقع المنزل ، والنباتات التي تزرع عليها ، عناصر التحسين ، وتقع على ذلك.
اللوائح الأساسية التي تحكمالعلاقات القانونية في هذا المجال - قانون الإسكان ، فضلا عن مرسوم حكومي من 13.08.2006 رقم 491. بشكل عام ، الرجوع إلى أحكام قانون الإسكان في الاتحاد الروسي. في الأمور المتعلقة بمحتوى الأشياء ذات الصلة ، من الضروري قراءة قرار الحكومة المذكور بالفعل تتميز الملكية المشتركة لمبنى سكني بعدد كبير من الفروق الدقيقة من حيث الاستخدام والصيانة.
نحن ندرسها.
ميزات استخدام موارد المنزل العامة
أصحاب استخدام المباني المعنيةلهم وفقا للتشريع الاتحادي للاتحاد الروسي. لا يمكن تغيير قيمة الملكية المشتركة للمنزل إلا بموافقة جميع مالكي هذه البنية التحتية. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن نقل المباني ذات الصلة إلى ملكية أشخاص آخرين. الشيء الرئيسي هو أنه عند تنفيذ مثل هذه العلاقات القانونية يلاحظ المعيار - لا يمكن نقل الملكية المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني إلا إذا كان هذا الإجراء لا ينتهك حقوق ومصالح المواطنين والمنظمات.
قطع الأراضي التي توجد بها عقارات سكنيةقد يتم نقل الأشياء للاستخدام المحدود لأشخاص آخرين. إذا كان قد تم بالفعل استخدام هذه المناطق من قبل شخص ما قبل اعتماد تشريع ينظم استخدام موارد المنزل العامة ، فلا يمكن رفض الوصول إلى هذه المناطق. يتم تثبيت مرفق الرصيد الجديد وفقًا للاتفاق المبرم بين مالكي الشقق والشخص الذي سيستخدم الموقع. يتم حل النزاعات المحتملة في إطار هذه العلاقات القانونية في المحكمة.
ملامح محتوى الأجسام obschedomovyh
ندرس الآن الطريقة التي يتم بها صيانة الممتلكات المشتركة في مبنى سكني.
وفقا للقوانين في مجال قانون الإسكانيتحمل مالكو الشقق في الاتحاد الروسي تكاليف حل المشكلة معًا. يتم تحديد حصة هذه التكاليف المنسوبة إلى مالك معين على أساس حصة الملكية المشتركة التي يملكها الشخص. حتى إذا كان مالك الشقة لا يعيش فيها ، فإنه يجب أن يدفع مقابل صيانة الممتلكات المشتركة في مبنى سكني. إذا كان الشخص لا يستخدم مصعدًا ، على سبيل المثال ، لسبب أنه يعيش في الطابق الأول ، فعليه أن يدفع مقابل العنصر المقابل للبنية التحتية لمنشأة سكنية.
قائمة محددة من الأنشطة التي تشكليعتمد محتوى الموارد المشتركة في المنزل على خصائص كائن سكني معين ، والظروف المناخية التي يقع فيها. كقاعدة عامة ، تشمل:
- الفحص الدوري للعقار ، الذي يقوم به أصحاب الشقق والأشخاص المسئولون الآخرون من أجل تحديد العيوب في هيكل الأشياء ذات الصلة ؛
- ضمان وظائف أنظمة الإمداد بالطاقة ؛
- إجراء التنظيف والمعاملة الصحية للمباني ، والأرض التي يقع عليها المنزل ؛
- إزالة القمامة والنفايات الناتجة عن أعمال الشركات التي تستخدم غرف مختلفة في المنزل ؛
- تطبيق تدابير الحماية من الحريق المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي ؛
- رعاية النباتات المزروعة على الأرض المجاورة للمنزل ؛
- صيانة عناصر التحسين الموجودة في الإقليم المعني ؛
- تنفيذ صيانة المرافق وإعدادها للتشغيل في موسم معين ؛
- تنفيذ التدابير الرامية إلى تحسين كفاءة الطاقة لمبنى سكني.
يمكن ملاحظة أن قائمة الأنشطة التي تشكل صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة لمبنى سكني لا تشمل:
- ضمان عمل الأبواب في الشقق التابعة للمقيمين - الخارجية والداخلية ، والنوافذ ؛
- ارتفاع درجة حرارة الشرفات
- استبدال الزجاج ؛
- رعاية قطع الأراضي التي لم تدرج في هيكل الملكية المشتركة ، بما في ذلك زراعة النباتات عليها.
يتم حل هذه المهام من قبل أصحاب الشقق.
الأنشطة الرئيسية التي نفذت في استخدام الممتلكات المشتركة ، وتشمل الإصلاح. يمكن أن يكون الحالي ورأس المال. نحن ندرس ميزاته.
إصلاح أجسام المباني العامة
الإصلاحات التي تمت وفقا للقرارتجميع الملاك. تم تصميم واحد الحالي لمنع ارتداء وأيضا للحفاظ على وظائف الكائنات المعنية. تشمل عملية إصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني استبدال أو تجديد عناصر البنية التحتية الفردية في المسكن. يتم إنتاجها أيضًا إذا انتهت صلاحية الكائنات ذات الصلة.
الحالي (وكذلك رأس المال) إصلاح العامالملكية في مبنى سكني يمكن القيام به من قبل شركات الإدارة ، إذا تم تأسيس هذا الالتزام عليها من قبل قرارات المالكين. المشاركة في هذه العلاقات القانونية هي الاختصاص الحصري لأصحاب الشقق. كما يحدد السكان المحتوى والجدول الزمني لإصلاح الموارد المشتركة في المنزل.
نلاحظ أن شركات الإدارة مطلوبةتنفيذ الأعمال الحالية والعاجلة اللازمة للحفاظ على وظائف الكائنات ، حتى إذا كان العقد مع المالكين لا يضع قائمة محددة من الأعمال ذات الصلة. أصحاب الشقق من أجل تمويل هذه الأنشطة تشكل صندوقا لإصلاح الملكية المشتركة للمباني السكنية. النظر في تفاصيلها.
استخدام صندوق الأموال المشتركة لأصحاب الشقق
تمت استضافة الصندوق المعنيحساب خاص. يفتح في تنظيم ائتماني ومالي لديه الاختصاص لإجراء المعاملات ذات الصلة. وبالتالي يتم استخدام الأموال الموضوعة على حساب منفصل ومملوكة لأصحاب الشقق لغرض الإصلاحات الرأسمالية للموارد.
تشكيل الصندوق المناسبعلى حساب مساهمات المستأجرين ، وكذلك الفائدة المفروضة على هذه المبالغ بالطريقة المنصوص عليها في القانون. في بعض الحالات ، من الممكن أيضًا أن يكتسب البنك فائدة على وضع الأموال في الحساب المعني. يتم توزيع صندوق الإصلاح بين مالكي الشقق بالتناسب مع مساهماتهم.
ملكية هذه الصناديقينتمي إلى مالك مسكن معين. إذا قام شخص ببيع شقة ، يصبح المشتري أيضًا مالكًا لحصة في صندوق الإصلاح. تجدر الإشارة إلى أن أصحاب الأموال في حساب منفصل لا يحق لهم استخدامها لأغراض أخرى غير إصلاح الموارد العامة في المنزل.
ندرس الآن كيف تعقد الأحداث ، فيالإطار الذي يحدد أصحابه قواعد صيانة الممتلكات المشتركة في مبنى سكني. هذه هي اجتماعات الاجتماع العام لأصحاب الشقق.
اجتماع للاجتماع العام لأصحاب الشقق: ميزات هذا الحدث
الاجتماع العام لملاك المباني السكنية فيوفقا للقوانين في مجال قانون الإسكان في الاتحاد الروسي - الجسم الرئيسي للمنزل. في الواقع ، إنه أيضًا اجتماع في نفس الوقت ، وبالتالي يمكن اعتباره حدثًا. يحتوي اجتماع الملاك على جدول أعمال ويتضمن تشكيل قائمة من القرارات التي يتم اتخاذها عن طريق التصويت.
الملكية المشتركة لمبنى سكني هي الأشياء التي ، وفقا لنتائج اجتماع أصحاب الشقق ، يمكن أن تكون:
أعيد بناؤها
- تكملها المباني الملحقة لأغراض مختلفة ؛
- إصلاح - بما في ذلك عند استخدام صندوق إصلاح رأس المال.
في اجتماع الاجتماع العام لأصحاب الشقق ، يمكن اتخاذ القرارات:
- على تشكيل صندوق الإصلاح ؛
- مقدار المساهمة في الإصلاح - بالنسبة إلى الحد الأدنى ؛
- على اختيار مواطن سيفتح حسابا خاصا للصندوق المعني وينفذ العمليات على هذا الحساب ؛
- على اختيار البنك الذي سيخدم المعاملات المالية المتعلقة بتسوية أصحاب الشقق مع مقدمي الخدمات لصيانة الموارد المشتركة ؛
- عند استلام HOA أو المملكة المتحدة أو أي مؤسسة مختصة أخرى من قروض لإصلاح المنزل ؛
- عند تسجيل الضمانات لتنفيذ مثل هذه المعاملات المالية ؛
- على استخدام الأرض المجاورة للمنزل ؛
- على استخدام الأشياء التي تنتمي إلى الموارد العامة للمنزل ، من قبل أطراف ثالثة - على سبيل المثال ، لغرض الإعلان ؛
- على تمكين الأشخاص المشاركين في توقيع عقود لاستخدام الأشياء ؛
- بشأن تنفيذ نظم المعلومات في إطار تفاعل أصحاب الشقق ، وكذلك بشأن تحديد الأشخاص الذين يحق لهم استخدام هذه الحلول التكنولوجية ؛
- بشأن إجراءات تمويل التكاليف المرتبطة بإنشاء الاجتماعات بمشاركة القانون الجنائي أو جمعية القرن الأفريقي أو غيرها من المنظمات المختصة ؛
- على اختيار آليات التحكم في المنزل ؛
- الحاجة إلى صيانة العقار.
سوف ندرس كيف يمكن عقد الاجتماعات المعنية.
نماذج وإجراءات لعقد اجتماعات لأصحاب الشقق
قد يتم عقد الحدث قيد النظر:
- في شكل التصويت الشخصي - عندما يحضرها أصحابها شخصياً ، يناقشون القضايا ويتخذون القرارات بشأنها ؛
- التصويت الغائبين للسكان - بالطريقة المنصوص عليها في القوانين التنظيمية للاتحاد الروسي ؛
- في شكل مختلط.
الأعمال التنظيمية للاتحاد الروسي أنشئت أيضاترتيب الحدث قيد النظر. أولاً وقبل كل شيء ، يحدد القانون مدى تكرار عقد الاجتماعات ، مما يحدد كيفية استخدام أصحاب المنازل للملكية المشتركة لمبنى سكني. هذا معيار هام للغاية من حيث فعالية إدارة الأشياء ذات الصلة.
لذا ، يجب أن الاجتماعات المعنيةيجب أن تعقد مرة واحدة في السنة ، ما لم ينص على خلاف ذلك المعايير المحلية التي وضعها أصحاب الشقق. وبصرف النظر عن الاجتماع الرئيسي للمالكين ، يمكن عقد أحداث غير عادية تتعلق بمناقشة جوانب مختلفة لإدارة المنزل. يمكن أن يبدأ من قبل أي مواطن من بين مالكي الشقق.
الاجتماع العام للمالك المعترف بهاالشرعية إذا لوحظ النصاب. وفقا لقوانين الإسكان في الاتحاد الروسي ، ينبغي أن يكون 50 ٪ من العدد الإجمالي للأصوات. إذا لم يتحقق النصاب القانوني - يتم عقد اجتماع عام آخر.
إذا قرر أي من أصحاب الشققإذا طُرح سؤال مطروح للمناقشة ، على سبيل المثال ، بشأن كيفية إجراء الصيانة الحالية للممتلكات المشتركة في مبنى سكني ، بطريقة استثنائية ، ينبغي أن تبلغ المستأجرين الآخرين بمبادرتها قبل 10 أيام من الاجتماع المعني. يجب على الشخص إرسال معلومات حول الحدث إلى الجيران كتابة أو نشر رسائل حول اجتماع أصحاب الشقق على المدرجات الخاصة. يجب أن تحتوي هذه الوثيقة على:
- معلومات عن صاحب الاجتماع الاستثنائي للمالكين ؛
- بيانات عن شكل الاجتماع ؛
- تاريخ ومكان ووقت الحدث ؛
- القضايا الرئيسية المدرجة في جدول أعمال اجتماع الملاك ؛
- إجراء دراسة لأصحاب الشقق مع المعلومات التي سيتم النظر فيها في الاجتماع.
يمتلك أصحاب الشقق 10٪ من الأصوات وأكثرفي الاجتماعات ، قد تنطبق على القانون الجنائي أو HOA مع طلب لعقد اجتماع عام. يجب أن يكون هذا الالتماس كتابةً وأن يتضمن بنودًا على جدول الأعمال. يجب أن يُبلغ القانون الجنائي أو قانون حق المؤلف ، في غضون 45 يومًا من استلام المستند المعني ، في موعد لا يتجاوز 10 أيام قبل الاجتماع العام ، المقيمين في الحدث المعني.
قد تكون هذه المبادرات مرتبطة أيضًامناقشة الفروق الدقيقة التي تميز إصلاح الممتلكات المشتركة في المباني السكنية أو ، على سبيل المثال ، استخدام صندوق الإصلاح الشامل. قد يكون البادئ بالاجتماع المعني هو شركة الإدارة نفسها أو شراكة المالكين. في الوقت نفسه ، قد يتم تضمين القضايا التي عادة ما تكون ضمن اختصاص اجتماع أصحاب الشقق في جدول الأعمال.
دعونا ننظر الآن في كيفية صنع القرارات من قبل مالكي المنازل.
ملامح اتخاذ القرارات في اجتماعات أصحاب المنازل
كما ذكرنا أعلاه ، تنفيذ الأنشطةالمرتبطة بصيانة الموارد العامة في المنزل ، نفذت على أساس نتائج التصويت في اجتماع لأصحاب الشقق. يتم اتخاذ القرارات ذات الصلة من قبل المالكين في الحالة العامة بأغلبية الأصوات ، ولكن في بعض الأحيان يتطلب دعم ثلثي السكان بشأن قضية معينة.
ميزات التصويت في اجتماع أصحاب الشقق
سيكون من المفيد تعلم كيفيتم التصويت على البنود المدرجة في جدول أعمال الاجتماعات ذات الصلة. على سبيل المثال ، فيما يتعلق بإجراءات مثل إصلاح الملكية المشتركة للمباني السكنية أو إنفاق الأموال لاستخدامها في الأغراض المناسبة. يمكن إجراء التصويت في اجتماع لأصحاب الشقق شخصيًا أو من خلال ممثل يعمل بناءً على توكيل رسمي. لكل مالك عدد من الأصوات يتناسب مع حصته في ملكية الموارد المشتركة في المنزل. يتم تسجيل المعلومات حول الأشخاص المشاركين في التصويت في محضر اجتماع أصحاب الشقق.
نتائج التصويت في اجتماع المالكينيتم تسجيل الشقق في بروتوكولات خاصة ، وهي وثائق رسمية. قد يكون لصياغتها وتطبيق الأحكام الواردة فيها آثار قانونية.
تسجيل نتائج اجتماع الملاك
يجب أن تكون نسخ من البروتوكولات ذات الصلةقدمه مواطن مخول إلى القانون الجنائي أو رابطة أصحاب المنازل أو أي مؤسسة مختصة أخرى في غضون 10 أيام بعد اجتماع مالكي الشقق. وفي المقابل ، يجب أن يرسل القانون الجنائي أو رابطة أصحاب المنازل أو أي هيئة أخرى البروتوكول إلى السلطات التنظيمية في غضون 5 أيام من استلام الوثيقة المحددة. إذا حصلت هذه الوكالات الحكومية على مصدرين أو أكثر من النوع المناسب لمدة 3 أشهر متتالية ، فعليها الشروع في عملية تفتيش غير مسبوقة لأنشطة المواطنين المتعلقة بإدارة المنزل. على سبيل المثال ، إذا كان المستأجرون يناقشون بنشاط ما هي الخدمات اللازمة للحفاظ على الملكية المشتركة لمبنى سكني يجب أن يشكل تدابير للحفاظ على المرافق ذات الصلة ، عندها يمكن للهيئات الحكومية المختصة التحقق من مدى شرعية تصرفات المواطنين في حل مثل هذه القضايا.
دقائق من اجتماع أصحاب الشقق لا ينبغييحتوي على قرارات حول القضايا التي لم يتم تضمينها من قبل المبادرين في الحدث على جدول الأعمال. يتم إبلاغ السكان بنتائج اجتماع أصحاب الشقق خلال 10 أيام بعد إصدار الوثيقة ذات الصلة. كقاعدة - عن طريق وضع على المدرجات الخاصة. يتم تخزين البروتوكولات التي تسجل نتائج اجتماع أصحاب الشقق في مكان يحدده المستأجرون أنفسهم. تُعد محاضر اجتماع الملاك الذي يحكم الطريقة التي تُستخدم فيها الملكية المشتركة لمبنى سكني هي مصادر القواعد الإلزامية لجميع المستأجرين ، شريطة أن تكون القضايا التي تم النظر فيها في جدول أعمال الاجتماع ضمن اختصاص هيئة إدارة شؤون المنزل ذات الصلة.
القرارات التي اتخذت على حقيقة اجتماع الملاكالشقق ، يمكن الاستئناف من قبل أصحاب المنازل في المحكمة. على سبيل المثال ، إذا كان أحد المواطنين غير راضٍ عن الطريقة التي تم بها تحديد الإجراء الخاص بإنفاق الأموال لإصلاح الممتلكات المشتركة لمبنى سكني دون مشاركته ، أو إذا صوت ضده واعتبر حقوقه منتهكة. يمكن للشخص أن يذهب إلى المحكمة في غضون 6 أشهر من تاريخ الإلمام بقرار اجتماع مالكي العقار.
وبالتالي ، فإن إجمالي ملكية الملاك فييجب استخدام مبنى الشقق مع الأخذ بعين الاعتبار مصالح كل مستأجر. لديه الحق في التعبير عنهم شخصيا - في اجتماعات أصحاب الشقق أو في المحكمة.
